부동산 절세 방법 1탄[장기보유특별공제]

안녕하세요. 가촌고래입니다.

 

오늘은 주택에 붙는 세금의 절세방법에 대해서 다뤄볼게요.

 

올해도 역시 주택에 붙는 세금은 늘어날 것으로 예상되지요. 주택의 취득, 보유, 처분 할 때 신중한 판단이 필요하죠.

주택에 붙는 세금을 줄일 수 있는 특별한 방법은 없어요. 현 부동산정책에서는 세금폭탄을 피하는 것만으로도 충분한 절세효과를 보았다고 할 수 있습니다. 몰라서 세금을 더 내면 안되겠죠?

주택의 처분할 때 양도세와 장기보유특별공제의 적용을 받게 되는데요. 양도세는 다들 잘 아실거라 믿고 장기보유특별공제에 대해 얘기해 볼게요.

 

장기보유특별공제도 정책이 자주 바뀌기 때문에 변경될때마다 예의주시하셔야 됩니다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 양도시 차익에서 일정 부분을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도인데요. 보유기간이 길수록 높은 공제율을 적용합니다. 3년 미만일 경우에는 적용되지 않고 1가구 1주택은 현재 면제이지만 만약 9억 이상의 고가 주택이라면 1주택이라 해도 양도세를 부담합니다.

 

올해 이후에 부동산을 매각하면 1년당 2%씩 공제가 됩니다. 즉 최대 30%의 장기보유특별공제를 받기위해서는 15년 이상 보유를 해야 되고 올해 안에 매각하셔야 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어요.

올해부터 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제가 축소가 됩니다. 장기보유특별공제는 매매차익의 일정한 비율을 곱해 과세표준을 줄여주는 것입니다. 장기보유특별공제는 일반적으로 3년이상 보유한 경우에 가능하고 최대 30%까지 공제가 됩니다. 지난해까지는 1년당 3%까지 공제가 가능했습니다. 그래서 10년 이상 보유한 경우 30%의 장기보유특별공제를 받을 수가 있었습니다. 하지만 올해 이후에 부동산을 매각하면 1년당 2%씩 공제가 됩니다. 앞으로 30%의 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 15년 이상 보유해야됩니다. 

1주택을 매각한 사람이 주택의 매각 시점을 절세하고 싶다면 올해가 중요하다고 볼 수 있습니다. 9억원을 초과하는 고가주택의 1가구 1주택인 장기보유특별공제 혜택이 올해를 마지막으로 줄어들기 때문입니다. 1가구 1주택이라 하더라도 양도소득세가 개선됩니다. 다만 장기보유특별공제가 1년당 8%씩 최대 80%까지 가능하기 때문에 양도소득세는 부담스럽지가 않습니다. 하지만 내년부터 고가주택에 대한 장기보유특별공제 조건이 강화되고 2년이상 거주한 경우 한해 80%의 장기보유특별공제가 가능합니다. 만약 2년 이상 거주하지 않았다면 2020년부터 장기보유특별공제는 최대 공제액 기준으로 30%까지 줄어듭니다. 이 규정은 언제 취득했는지 여부를 불문하고 적용됩니다.

즉 2017년 8.2 부동산대책 발표전에 구입한 주택도 2년 이상 거주하지 않았다면 2020년부터 장기보유특별공제는 줄어듭니다. 결국 거주 실적이 없는 1가구1주택 고가주택은 올해 안으로 매각해야 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

올해부터 종부세의 부담도 커지기 시작하죠.

종부세의 세율이 높아지고 세부담 상한선이 150%에서 최대 300%까지 상승합니다. 결국 주택에 대한 공시가격이 상승할 것으로 예상됩니다. 이제 종합부동산세를 줄이기 위해서는 주택의 숫자를 줄이거나 지분을 나눠야 합니다.

 

매매사례가격이 없어 시세를 확인할 수 없는 단독주택이나 빌라는 공시가격으로 증여세 계산이 가능합니다. 또한 공시가격이 오르기 전에 증여해야 취득세의 부담도 줄일 수 있죠.

만약 주택임대사업자라면 일반 장기보유특별공제 조건으로 6, 7, 8, 9, 10년에 추가로 2%씩 공제를 받아서 최고 15년이상 일때부터는 40%까지 받으실 수 있어요.

 

미리미리 준비하셔서 세금을 줄이도록 합시다!!!